在澳大利亚过热的租赁市场中，权力的天平一般在房东一方。长期住宅租赁几乎闻所未闻，对租金上涨的限制更是少之又少。
签完租约后，许多租客只想待在房子里，跟房东保持友好关系，这样他们就有地方住了。
但如果你在租约到期前就想套现怎么办?我们概述了所涉及的法律和费用。
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固定期限vs滚动租赁
如果你是滚动租赁或定期租赁，你可以在任何时候终止租赁，只要提前通知。但如果你是定期租赁，那就另当别论了。
当你签固定期限租约时，你是在签署一份有约束力的合同，上面说你将在最短的时间内支付指定的租金。内德·卡彻(Ned Cutcher)以新南威尔士州租户联盟(NSW Tenants Union)高级政策官员的身份告诉我们，违反租约当然不是一件可以轻易做的事情。
与违反租约有关的费用
提前终止租约可能是一件代价高昂的事情，因为你可能要赔偿房东的损失。
如果你欠房东的金额高于你的保证金，你也有可能被列入租赁数据库，有时被称为“黑名单”。这些数据库由私人公司运营，保存潜在租户的信息。
由于以下原因，您只能在这些数据库之一中列出:
- 因为你已经搬出去了，还欠着比租金还多的钱
- 因为你做错了事情，租约已经被法庭终止了。
你可能须就下列情况向业主作出赔偿:
- 租期至新租户入住或固定租期结束(以先发生者为准)
- 广告费用
- 转租费，比如代理费(根据塔斯马尼亚州消费者事务部的规定，在塔斯马尼亚州不能收取代理费，因为物业管理是业主的选择)。
“根据租约终止时的市场情况，租金成本可能很快上升到数千美元，”雅艾尔·卡斯皮(Yaelle Caspi)以维多利亚州租户联盟(Tenants Union of Victoria)高级政策官员的身份告诉我们。
违反租约的法律理由
有许多法律规定的终止租赁的原因，在每个州和地区略有不同，但你通常需要你的当地法庭根据这些理由做出命令。如果没有合法的理由，违反租约可能会被视为放弃租约。
允许提前终止合同的一些常见法律原因包括:
不必要的困难
如果继续租赁会让你经历不必要的经济困难，大多数州和地区都有立法，允许你向法庭申请终止租赁。然而，你仍然有责任支付赔偿。
房屋变得无法居住
如果房产变得无法居住，你通常可以提前终止协议。这通常意味着该财产是危险的或对健康构成危害。例如，如果通风、排水或照明不足，或者有缺陷的建筑。
房东违反(或反复违反)协议
如果房东违反了租赁协议，你一般可以申请终止协议。一些州要求在他们允许这种情况之前，该违规行为已经发生过几次。
违约可能是:
- 业主不修理修理通知中列出的故障
- 没有把锁保持在良好的工作状态
- 房东不尊重你的隐私权，未经通知就擅自进入物业。
家庭暴力
2020年12月，新南威尔士州更新了《租赁法》，允许更广泛的处理家庭暴力情况的租户的专业人员申请终止其客户的租约。
在南澳大利亚州、西澳州和维多利亚州，如果出现家庭暴力情况，租客也可以解除租约。在塔斯马尼亚州，如果法院在房屋内对租客发出家庭暴力命令，租客可以解除租约。
在本文发表时，昆士兰州正在审查新的法律，该法律将允许逃离家庭暴力的人在提前七天通知的情况下终止租约。
COVID-19救援
尽管在COVID-19大流行最严重时期为租户制定的许多额外保护措施已经失效，但由于COVID-19大流行带来的困难，一些司法管辖区仍可能允许您退出定期租约。
例如，南澳大利亚州的政策为“因遵守与COVID-19有关的法律指示而违反协议的租户提供一般保护”，直至2021年9月，或在所有与COVID-19有关的声明停止后28天，以先到者为准。
新南威尔士州最近推出了新的保护措施，以应对三角洲压力案件的激增，冻结因不支付租金而驱逐的60天(直到2021年9月11日)。
看到州和地区划分获取更多信息。
为了确保补偿成本是基于实际支付的费用，要求提供任何转租或广告费用的发票副本。
我需要支付多少赔偿?
如果你确实需要打破定期协议，你应该给房东足够的通知。
理想情况下，你可以和房东协商一个双方都能接受的安排(一些房东可能会同意完全不赔偿，但你应该把这写下来)。
如果你不能达成协议，或者你认为房东寻求的补偿是不合理的，你不必同意(除非你在新南威尔士州，并且你的协议中规定了固定的破租费)。
如果你们不能达成协议怎么办?
如果没有达成协议，你仍然有赔偿责任，但房东需要向当地法庭申请确定赔偿金额。
如果发生这种情况，租户工会通常会建议你在你指定搬走的那天停止支付租金(但把钱放在一边)，等待法庭的结果，因为这会鼓励房东尽快寻找新租户。
虽然房东有权获得损失赔偿，但他们不应该从你违反租约中获利
房东被要求减轻损失，这意味着他们需要尽快找到新房客。卡彻说，过去的法庭裁决发现，房东未能通过以更高的价格或晚于租户撤离的日期发布房产广告来减轻他们的损失。
给租户的建议
卡彻建议密切关注该房产的广告宣传活动，以确保房东正在尽最大努力吸引新房客。如果他们没有，这应该被考虑到支付的赔偿金金额。
房东有权要求赔偿他们的损失，但一般来说，他们不应该从你违约中获利，而且应该把你需要支付的赔偿费控制在最低限度。
例如，一旦有新房客搬进来，你就不应该被收取租金，广告费用和转租费应该被限制在房东所经历的真实成本范围内。你可能想要一份任何转租或广告费用的发票副本，以确保成本是基于实际支付的费用。
大多数租户工会和一些消费者事务机构也认为，任何费用都应该按比例支付。因此，例如，如果你把六个月的租约分成12个月的租约，你可以争辩说，你应该只收取50%的费用，因为只剩下50%的租约。
固定断租费用
如果你终止协议，房东可能会试图获得固定的解除租约费，但大多数州和地区的立法中没有规定这一点。
新南威尔士州是个例外，该州于2020年生效的新规定强制规定了断租费，并将断租费作为房东在2020年3月23日之后签署定期租赁协议的唯一补偿形式。
对于在该日期之后签订的协议，费用是按浮动比例收取的，如果租房者在固定期限租约的第一个季度违约，则需要支付四周的租金，直到最后一个季度的租金。
对于2020年3月23日之前签订的定期租约，如果租期未满一半，承租人需要支付6周的租金;如果租期超过一半，则需要支付4周的租金，并收取违约金。如果不收费，在找到新房客之前，你可能需要赔偿房东的费用，包括广告费、转租费和损失的租金。
如果你要毁约的话
- 如果你认为你有理由提前终止，你可能需要向当地法庭申请裁决。联系你当地的租户工会寻求建议。
- 如果你没有法律依据，尽量提前通知房东。友好地讨论他们是否愿意在没有罚款、不上法庭的情况下通过双方协议终止租约。
- 你可能也想把你的租约转让给其他人，以减少你潜在的责任。你需要得到房东的同意，但他们通常需要一个很好的理由来拒绝。
- 检查一下该房产的广告宣传活动——它是在网上做广告吗?同样的价格呢?最早什么时候可以?如果没有，那就记录下来。
- 如果你被收取任何转租或广告费用，你可以辩称这些费用应该按比例支付——例如，如果你只剩下50%的租约，你应该只支付50%的费用。
- 索要费用的分项发票，以确保你支付的是实际发生的费用。
- 联系你当地的租户工会寻求建议。
违约(各州)
这只应作为一种指导，而不应被视为法律建议。如果你需要提前终止租约，联系你当地的租户工会寻求建议。
图片:盖蒂，除非另有说明。
